家を売る事に興味があっても、いざ実行するにはもっと情報が欲しいですよね？
私は事前情報が何もなかったので実際に行動を起こして情報を手に入れました。
正直なところ、勝手なイメージで不動産会社に査定に行くとトントン拍子に話が進んで安く買いたたかれそうな気がして怖かったんですが、知識をつけていくことでその部分も対応できました。
だから、同じような方は私の体験談を参考にして頂けると嬉しいです。
家を売ると決めてから引き渡しまでのおおまかな流れ
私の場合、家を売るために動きだしてから売却が完了するまでの期間は退去のための引っ越しも含めて6ヶ月でした。
流れとしてはおおまかに、
①家の売却査定&相場把握
②不動産会社を選んで仲介を依頼する
③家を売り出す&内覧開始
④購入希望者との交渉&売買契約
⑤引っ越し先を見つけて退去
⑥引き渡し決済&入金
の6項目になります。
本当は抵当権抹消など専門的な手続きが細々色々あるんですが、いったん流れを把握するために省略します。
私の場合、家の売り出しを始めて購入希望の方との売買契約が締結するまで３ヶ月でした。
担当の方曰く、安すぎず、高すぎずのちょうど良い値段だったため、その早すぎず、遅すぎずのちょうどいい期間で売れたそうです。
①不動産会社に査定をしてもらう
私は知識ゼロの状態から、全部で３社別々に見積もりをしてもらい知識をつけていきました。
知人の紹介で一番最初に見積もってもらった会社から最終的にお願いした会社までの査定金額の差は３００万円以上ありました。
時間に余裕があるのであれば納得が行くまでできるだけ多くの会社に見積もってもらう事をオススメします。
本当に依頼する不動産会社によって家を売るためにやってくれる内容はピンキリなんですよね・・・。
不動産の売買の仲介を不動産会社に依頼し、成功すると手数料として(取引価格 × 3% ＋ 6万円)を支払わなければなりません。
仮に２０００万円で家が売れたとすると66万円。
もし相場より低い金額で見積もったとすると、そこが欲しい人にとっては魅力的なので不動産会社にとっては営業活動を頑張らなくてもすぐ売れますよね？
右から左に物件を動かすだけでラクに家を売って利益をとろうとする会社も中にはあります。
どうせ高い手数料を支払わなければならないなら、できるだけ頑張って高値で売ってたくさん手数料をもらおうとしてくれる担当と会社を選びましょう。
ウチは３社の中で査定金額を一番高くだし、その金額に対する根拠がしっかりしていて売り切る意欲のある担当者の会社にお願いしました。
一度自分自身もネットなどを利用して新築と中古も含めて周辺の家がどのくらいの値段で売られているかの相場を確認した上で、話を進めると流されずにすみます。
納得が行かない場合は査定後一度持ち帰ってから仲介契約を依頼するか考えましょう。
今はネットで一括査定をしてくれるサービスもあるのでそういった物を利用して相場を認識するのもありだと思います。
ホント、知らないと大損します・・・。
３００万はでかいよ。
②不動産会社と仲介(媒介)契約を結ぶ
たくさんの会社に査定してもらっても窓口となる不動産会社はひとつ。
しっかり選んで仲介をお願いするための媒介契約を結ばないといけません。
そこで専任媒介のするかどうかという問題が出てきます。
専任媒介とは、その不動産会社だけに売るの業務をお任せする代わりに週に１回どういった営業活動をおこなってどんな反響があったかを報告してもらう契約です。
メリットとしては営業活動を監視して口を出しやすくなること。
高く売るための工夫を反響を見て営業担当の方と一緒にやりやすくなります。
デメリットとしては、専任媒介を結ぶと不動産会社側ができるだけ自社内で売るのも買うのも完結しようとすること。
不動産会社側としては売り手と買い手の両側から手数料が貰えるので売り上げが増えます。
逆に売り手である私たち側からとしては別の不動産会社に相談に来ている買いたい意欲の高い顧客に自分の家を紹介してもらいにくくなり、依頼した不動産会社の営業担当の方の判断に情報公開の方法をまかせる形になります。
ウチは専任媒介のデメリットが分からなかったため、営業活動の内容を報告してもらえるならいいかなと言われるがまま安易に専任媒介に決めてしまいました。
結果、家を売り出してから2ヶ月後に他の不動産会社でも我が家を売れるようにした途端内覧が３件入り、競うようにすぐに家が売れました。
専任契約をしていた場合、反響がなければ営業担当の方に「他の不動産会社でも売れるようになってますか？」と訪ねれば対応してくれるかもしれません。
担当の方の営業活動とその会社への依頼のみで運良く値下げせずに売れるならそれでもいいんですけどね・・・。
③不動産会社が営業活動する&内覧の対応
不動産会社と売買契約を結ぶとすぐに営業活動をしてもらえます。
方法としては近所(同校区)へのちらしのポスティング。
ネットへの情報掲載、不動産会社へ相談に来た方への案内です。
近所の方、とくに同じ校区の賃貸に住んでいる方が家を購入するケースが多いらしく私の家も
来年小学校へ入学するお子さんのいる近所の方、既に子どもが小学生と中学生で同じ校区で探している方、実家が近い赤ちゃん連れの方などなど・・・
そこに購入する理由がある方が内覧に来てくれました。
ウチの場合、小学校が近かったのもプラスポイントだったみたいです。
もし売れなかった場合気まずくなるため本当に近所で顔を知っているような方の家にはポスティングをせず、ネットなどへの住所の公開も控えて頂くなどの配慮をしてもらいました。
内覧の際は、不動産会社の担当からだいたい１週間前に連絡がきます。
買い手が急いでいるときは前日に内覧の打診が来る事もあったのですが、必死に片付けて対応をしました。
買い手に内覧をして頂く際にはできるだけ高く買ってもらえるように水周りをピカピカに磨くなどの工夫が必要です。
④購入希望者からの申し込みが入る
内覧後、すぐ購入希望者からの申し込みがあることもあります。
考えてきますという方もいて、リフォームも含めて値引きを検討してもらおうと打診が入る場合もあります。
購入希望者が申し込み用紙を提出したとして、実際に帰るかどうかは申し込み用紙を提出した順番とローンが通るかどうかで決まります。
だいたい内覧から１週間程で購入意欲が強い場合は購入申し込みがあります。
それ以上かかる場合はあまり期待しない方が懸命でしょう。
この申し込みから売買契約の間で買い手側との値引き交渉が入る事が多く、値引き次第で購入をするといった場合もあります。
値引きを断ったために１年以上も売れなかったケースもあるそうなので、内覧希望者や問い合わせの量と質を見極めつつ値引きするかどうかを決めましょう。
買い手側はローン審査の前に購入意思を明確にするために売買の申し込みをし、ローン審査に受かった後に売買契約の本契約をして手付金を払います。
手付け金の金額は物件購入金額の10％〜20％ですが、大体の相場は１００万円だそうです。
・・・とは言ったものの、銀行からの融資前。
手元に現金でお金を持っている人も少なく、手付金をできるだけ少なく払おうとする方も多いんですよね。
うちの場合は手付金は50万円でした。
あまり少なすぎるとこちらが引っ越し先を見つけて退去をしようとした後にでも簡単に売買契約を解約できてしまうため注意しましょう。
⑤引っ越し先を見つけて退去準備をする
売買申し込みの本契約があってから引っ越しまでの期間は一般的に３ヶ月です。
その間に次の引っ越し先を見つけなくてはなりません。
もし、売り手側の都合でどうしても引っ越しまで３ヶ月以上かかる場合は値引き交渉の材料となる場合があるので注意しましょう。
⑥不動産の引き渡し決済
引っ越し先が決まりしだい、買い手と売り手のお互いの都合を合わせてから引き渡し決済を行います。
ウチの場合は買い手側と売り手側、更にそれぞれの不動産会社の担当と司法書士の先生が相手が融資を受ける銀行に集まり、引き渡しの決済を行いました。
その日までに売り手側もローン残金の把握と完済の準備を行います。
大金が動くので平日の銀行の営業時間内での対応となります。
ウチは家のローン残金の他、太陽光発電、ガーデンローンの残金もあったため全てに完済のための連絡をして振込先を教えてもらいました。
もし売り手側と借り手側の希望の日があっても、売り手側のローンの借り先が完済の対応ができない日があったりします。
できるだけ早めにスケジュールの調整をしましょう。
